地少人多的深圳正在向自己规划的土地供应体系变化。近日提请深圳市人大常委会会议审议的《深圳市2017年度土地出让收支情况》显示，深圳一方面确保产业空间需求，另一方面在居住空间特别是保障房供应上加快节奏。进入9月，深圳继续推出“只租不售”地块，接下来还将有四宗住宅用地将推向市场，保障性住房用地占比63%。

　　截至去年深圳市现状建设用地996平方公里，新增土地所剩无几，与此同时深圳人均土地占有面积远低于全国人均水平。如何通过存量用地的开发释放土地潜能、优化城市结构、破解发展瓶颈、实现精明增长，是摆在深圳面前的一个重要课题。

　　“只租不售”地块供应开闸

　　今年2月1日深圳一口气推出了4宗住宅用地，其中3宗为只租不售地块，另外1宗为限售5年地块。

　　等待了7个月，深圳土地供应才再次开闸，一口气推出了3宗住宅用地，位于光明新区、大鹏新区的均为“只租不售”地块，而位于龙华区的住宅用地则要求自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

　　深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规土委”)相关负责人透露，今年深圳还计划推出四宗住宅用地，计划新增商品住宅用地12.3公顷，新增供应保障性住房用地21公顷，保障性住房用地占比63%。

　　虽然目前深圳所有“只租不售”的地块均由深圳市人才安居集团拿下，但是对于房企来说，土地是发展的血液，在土地供应稀缺的情况下，即便条件十分苛刻，未来也不排除会有其他房企介入。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“租购并举是房地产长效机制的重要环节，租赁住房的回款速度慢、经营周期长，对开发商的经营能力和资金实力考验严格，当然会影响开发商的拿地热情。因此可以看到‘只租不售’土地通常会落到安居集团或国有房企、大型房企手上，一般的中小型发展商暂时还不敢涉足。”

　　保障房供地加速

　　值得注意的是，深圳目前的供地已经愈发向提高保障房占比靠拢。2017年深圳市实现土地供应9.3平方公里，已批用地供地率87.3%，全省排名第一，深圳在居住空间供应上已经加速。

　　按照2017年全年公告、出让商品住宅用地7.4公顷，完成年度任务的105%，其中4宗为“只租不售、全年期自持”居住用地;配建人才和保障房3.5万套，供应保障性住房用地49.4公顷，完成年度任务的两倍，仅用两年时间超额完成“十三五”期间供应任务。

　　在今年的供地计划中，深圳将计划供应建设用地1150公顷，重点保障民生设施项目、保障性住房建设用地需求。2018年计划安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷。

　　深圳近期为了加大保障房的供应正在进行着多重尝试，通过多种方式建设筹集人才住房和保障性住房。

　　深圳市住建局透露，目前深圳市正在制定城中村总体纲要和分类更新整治的配套政策，并启动实施城中村综合治理三年计划，探索综合整治新模式。根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6。

　　此外，深圳市城市更新成为深圳土地供应的主要来源后，也成为了深圳市商品房、人才住房和保障性住房的重要来源。

　　截至今年6月，深圳市规划配建人才住房和保障性住房总建筑面积约413.2万平方米，约8.3万套;已签土地出让合同的建筑面积约231.8万平方米，约4.6万套。

　　根据相关规定，城市更新项目须通过无偿移交用地、配建政策性用房和公共配套设施等保障公共利益。但是，深圳的城市更新也存在着集中连片开发不足，落实大型设施的能力有限的问题。

　　为此，深圳市六届人大第二十七次会议也在近期审议了深圳市政府提交的“全市城市更新工作有关情况的报告”，深圳市政府将公共利益用地的整备与城市更新项目的实施进行捆绑。同时将修编有关规定，通过容积率奖励等措施，加大保障性住房供应力度。

　　不过，此举是否会增加开发商的建造成本，何倩茹对中国房地产报记者指出：“无论是一般的住宅用地，或是城市更新项目，目前都会要求配建一定比例的保障房。对于房企而言，成本一定会或多或少转嫁到商品房上。”

　　确保产业用地比例

　　《深圳市2017年度土地出让收支情况》还透露了一个重要信息，深圳市的土地财政依赖度在逐年降低。以2017年深圳辖区内一般公共预算收入8624亿元计算，土地收入占比仅为16%左右。

　　能告别土地财政，也是因为深圳已经形成了先进制造业、现代服务业和传统优势产业协调发展的新格局。

　　深圳市副市长王立新在8月底举办的“2018粤港澳大湾区论坛”上指出，“深圳既有研发优势还有制造业优势，这是其他地方不能比拟的。”

　　为此，在土地出让方面，深圳市早早地对产业升级有所倾斜。《深圳市2017年度土地出让收支情况》显示，去年深圳产业空间保障有力，划定工业区地线，全年出让工业和商服用地126.5公顷，完成旧工业区综合整治118万平方米，落实了中国电子、恒大集团等一大批总部和产业项目。

　　今年深圳也在加速腾挪出产业用地，目前正在大力实施“拓展空间保障发展”十大专项行动。

　　据悉，在拓展产业空间方面，通过出台工业区块线管理办法，稳定全市工业用地总规模;通过严控“工改居”“工改商”，加大“工改工”支持力度;通过推广“工业上楼”，鼓励采取先租后让、产权入股、异地置换、厂房联建等方式，推进旧工业区连片改造升级，盘活低效用地资源，确保工业建筑规模供给总量不减。

　　此外，为了保障重大产业项目落地，深圳市还将通过制定完善土地供给政策，加强对先进制造业、创新型企业等用地保障，将打造深港科技创新特别合作区、深圳湾超级总部、大空港、香蜜湖等重点片区。

　　“深圳土地供需矛盾突出，用地成本高成为制约实体经济发展的瓶颈。”据深圳市规土委相关负责人介绍，深圳可供开发的土地空间基本饱和，现有的产业土地供应，不能满足深圳的产业发展需求。因此，深入推进土地供给侧结构性改革，保障工业用地供应，切实保障实体经济发展空间十分必要。