深圳在满足人才住房需求，土地出让模式改革方面再出大手笔!深圳市土地房产交易中心今日发布公告称，深圳增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米。特别值得关注的是，此次出让的三宗居住用地有别于以往的土地出让，在土地出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面均有所创新和突破，且这三宗地还有一个共同的特点是：均确定相当比例的人才配建住房。

　　专家认为，在目前深圳加快人才引进、打造人才高地的背景下，此三宗居地用地的推出恰适其时，这将为稳定房地产市场、吸引人才发挥重要作用。

　　深圳正在加大住宅用地供应

　　自从10月4日深圳市政府出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称“深八条”)，各职能部门都在积极落实“深八条”的执行细则，此次推出三宗居住用地，就是落实“深八条”中关于加大住房用地供应要求的具体举措。其目的就是通过加大住房用地供应力度、优化土地出让模式，有效增加住房供应，以满足居民的安居需求与人才住房需求，推动住房市场的健康有序发展。

　　根据出让公告，此次出让的三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山。其中龙华新区民治居住地块，土地面积约2.35万平方米，用地性质为二类居住用地，容积率5.0，配建不低于31821平方米的人才住房;大鹏中心区居住地块，用地面积约1.82万平方米，用地性质为二类居住用地，容积率3.2，配建不低于10952平方米的人才住房;坪山沙湖社区居住地块，土地面积约3.3万平方米，用地性质确定为二类居住用地，容积率为4.98，配建不低于30000平方米的人才住房。

　　据了解，近期深圳明显加大了住宅用地的供应，包括已出让普的通商品住房用地，共有18.8公顷，还有人才、保障性住房用地7宗，共有25公顷，在此基础上，近期再次推出三宗居住用地，这是落实“深八条”和《深圳市住房建设规划(2016-2020)》的具体措施。

　　深圳市规划国土委土地利用处有关负责人介绍，根据《中共深圳市委深圳市人民政府印发<关于完善人才住房制度的若干措施>的通知》中有关“利用房地产开发项目配建人才住房”的规定，除利用公共设施上盖及周边用地配建人才住房外，招拍挂出让的其他商品住宅用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房。在此基础上，探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式，进一步提高人才住房配建比例。

　　此次出让的三宗居住用地就是“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合的招拍挂方式”的首例。

　　深圳首探“竞人才住房面积”土地出让模式

　　深圳市房地产研究中心主任王锋接受采访时解读了这三宗居住土地出让的背景、特点。他认为，此次增加供应的三宗居住用地，是深圳落实“深八条”中关于加大住房用地供应、有效增加住房供给、抑制房价地价上涨的有力措施，也体现了市委市政府保持房地产市场长期平稳健康发展的坚定决心。

　　在王锋看来，此次出让的三宗用地在出让模式、人才住房供应、土地购置资金监管等方面都有很多创新。比如，这三宗地首次采用“控地价限房价竞人才住房面积”的出让模式。所谓“控地价”是指按确定的销售房价评估出让底价，在溢价率达出让底价的一定比例时为“最高地价限价”。“限房价”是指该项目商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。

　　王锋介绍，这种出让模式将有效杜绝竞拍者无理性的叫价，防止出现“地王”。根据出让规定，项目商品住房预售时，销售均价必须比周边同类预售项目届时备案均价和当前(即土地出让时)备案均价中的低值低10%(含本数)以上;最高销售单价不得高于土地出让时周边预售项目备案均价中的低值的95%。竞人才住房面积，即当竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。

　　“此次土地出让的另一大亮点是提高了人才住房配建比例。”王锋介绍，根据要求，龙华、大鹏和坪山三宗地的配建占住宅建筑总量的30%、20%和20%是人才住房。另外，项目建成后，竞得人必须将配建的人才住房无偿移交给市人才安居集团，用于解决人才住房需求，保障人才安居工程建设。

　　此外，这次土地出让还在“加强土地购置资金来源审查”、“住房购房者转让”等方面都做出了严格的限制。比如，竞买申请人在申请用地竞买时，必须承诺其土地购置资金(即地价款，含履约保证金)来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等;商品住房购得者5年内不得转让。

　　王锋表示，此次土地出让所采取的出让模式和竞价规则，有助于明确政策导向、稳定市场预期，必将对深圳未来房地产市场的发展产生积极而深远的影响。