2015年东莞楼市五成购房者为深圳客，中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江建议：

　　1月19日，由东莞市房地产业协会、东莞市广播电视协会和东莞阳光网主办的莞深区域地产发展论坛举行。中山大学港澳珠三角研究中心副主任、中山大学自贸区综合研究院副院长林江，以及东莞市房地产业协会秘书长陈骏良、东莞中原策略研究中心总监车德锐作了主题演讲。

　　从2015年东莞楼市成交金额看，深圳客所占比例已高达50%。车德锐认为，2016年深圳客在莞置业已到了一定的瓶颈阶段，这股热潮必将逐渐褪去。而林江则对东莞的发展充满信心：“因楼市发生的不经意间人口迁移，成为东莞倒逼机制中的机会，东莞应抓住机会把这些深圳客变成东莞居民。”

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐：

　　深圳客撑起一半成交 今年“高烧”将渐退去

　　深圳客是2015年东莞楼市的关键词。车德锐在论坛中表示，从东莞楼市成交面积上看，2014年深圳客所占比例仅为16%，到了2015年则上升到35%。从成交金额上看，2015年深圳客所占比例更是高达50%。

　　深圳客成房价上涨主要推手

　　深圳客无疑也是2015年东莞房价飙升的主要推手。东莞中原地产研究部数据显示，2015年东莞住宅成交均价同比增长13%，其中飙升最厉害的是靠近深圳的凤岗镇，房价上涨了70%;其次塘厦、清溪等临深片区的房价涨幅也在40%～60%之间;虎门最近的房价也高达16000～17000元/平方米。从单盘来看，已有楼盘价格直冲3万元/平方米。“有的楼盘一涨就是6000元/平方米，有点疯狂。尤其年底地王频出，碧桂园在长安拿下的地块楼面地价高达10000元/平方米，将来能不卖到3万元/平方米吗?”车德锐表示。

　　据悉，早在2014年末，深圳客就逐渐在凤岗出现，进而慢慢延伸到整个临深片区，2015年五六月份是深圳客大举入莞的开始。“2015年10月之前，来莞置业的深圳客多数是刚需客，以自住为主，是深莞两地价差诱使其过来置业。但9·30新政出台之后，很多楼盘就出现了投资客的身影，并逐渐占据主导地位。这些投资客不管地段、户型，只要整体楼市趋势往上走他们就会出手。”车德锐说。

　　东莞价格洼地已逐渐被填平

　　车德锐分析称，2015年东莞楼市出现深圳客购买热的原因有很多，包括深圳限购、自贸区建立、经济低迷、地少人多等诸多因素，“2015年东莞楼市整体表现可以用‘高烧’来形容。”

　　东莞市房地产业协会秘书长陈骏良也表示，2015年是东莞楼市里程碑的一年，各项数据创造了有史以来的新高。但他同时认为，2015年东莞楼市步子迈得有点大。

　　对于2016年东莞楼市的发展，车德锐认为，深圳客在东莞置业已到了一定的瓶颈阶段，洼地已逐渐被填平，这股热潮必将逐渐退去。“东莞目前的均价已经过万元，临深片区直奔2万元/平方米，这对深圳客而言已到了瓶颈阶段。”车德锐认为，受人口红利减弱、海外投资兴起、内需无力、城市分流等众多因素影响，2016年东莞楼市趋势上半年会继续往上走，下半年则需要谨慎。

　　目前，珠三角地区的库存量并不大，但内地很多城市有着庞大的库存量。所以，预计去库存仍会是这一两年内政策的主基调。但一旦去库存完成，整体政策利好估计不在房地产这一块，楼市将可能迎来整体回落。而对东莞来说，如果深圳客撤出，“最怕的就是变成‘空城’，好一点会变成‘睡城’，晚上下班回来睡一下。”车德锐对深圳客这股投资热情不是太乐观，因为“来得快去得也快”。

　　对于如何促进楼市的健康发展，车德锐建议，东莞要加快城镇化改革推进过程，通过加大与广深产业合作，改善营商环境，提供教育等公共配套，加快推进户籍改革，充分完善智慧城市建设等，把人才从广深和其他周边城市吸引过来。

　　中山大学港澳珠三角研究中心副主任林江：

　　把深圳客变成东莞居民

　　吸引留下更多高端人才

　　论坛上，林江与观众分享了《十三五期间东莞发展战略思考》。作为一个东莞人，林江对自己的家乡在“十三五”期间的发展也充满着信心。对于2015年深圳客在东莞置业这一现象，林江的看法比车德锐更为乐观一些，他赞同楼市已经“高烧”这一看法，但认为这对东莞同样也是一次机会。

　　楼市人口迁移或成机会

　　“因楼市发生的不经意间人口迁移，成为东莞倒逼机制中的机会。”林江说，来东莞置业的深圳客起初可能是因房地产而来，渐渐地，如果东莞有产业可供其个人发展，他们就会变成真正的东莞居民。“可以把人口迁移当做机会，构建好的营商环境，推动东莞‘双创’的金融机制和环境的形成。通过新型电商服务以及O2O服务模式的创新，来推动东莞商贸行业和房地产的转型升级。”

　　林江认为，与深圳的公共服务相比，东莞有一定距离。如果公共服务水平上不去，对东莞是一大挑战，“东莞可以考虑在一些邻近深圳的镇区试行购买深圳的公共服务，成为推动粤港澳深度融合的先行先试地区。”

　　吸引高层次人才扎根东莞

　　演讲中，林江还提及“十三五”期间东莞的机会多多。他认为，东莞要做好广州、深圳“超级联络人”的角色。稳增长仅靠“机器换人”还远远不够，除了发展先进制造业、新兴产业外，还要大力发展银行、金融、法律、咨询管理等现代服务业，提供就业、教育、医疗等完善的基础公共配套，才能吸引更多高层次人才扎根东莞。要张开双臂承接更多的高端人才，为东莞这座城市提供更多的发展动力。

　　“挑战也意味着机会。这个世界就是充满挑战，GDP不是挑战吗?自贸区不是挑战吗?挑战不要紧，关键是东莞要面对这种挑战，视为一种机会，创造条件，创造良好的环境，确保东莞经济在‘十三五’时期维持可持续增长。”对东莞的发展，林江信心十足。